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個人房貸利率新規正式執行 市場平穩仍是主流

中國經濟新聞網 2019-10-09 17:33:37

  本報記者 王松才
  
  全國范圍內的房貸利率“換錨”正式落地。10月8日,央行房貸利率新政實行,新發放的商業性個人住房貸款利率將參照貸款市場報價利率(LPR)進行定價。
  
  這一政策將對個人購房貸款產生怎樣的影響,對房地產市場走勢又會影響幾何?
  
  新房貸利率基本保持穩定
  
  根據央行此前發布的《關于新發放商業性個人住房貸款利率調整的公告》顯示,從10月8日起,新發放商業性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率(LPR)為定價基準加點形成。首套商業性個人住房貸款利率不得低于相應期限LPR,二套商業性個人住房貸款利率不得低于相應期限LPR加60個基點。另外,商業用房購房貸款利率不得低于相應期限LPR加60個基點。
  
  同時,央行表示,人民銀行省一級分支機構應按照“因城施策”原則,指導各省級市場利率定價自律機制,在國家統一的信貸政策基礎上,根據當地房地產市場形勢變化,確定轄區內首套和二套商業性個人住房貸款利率加點下限。另外,公積金個人住房貸款利率政策暫不調整。
  
  與個人住房貸款利率直接掛鉤的LPR報價也因此備受關注。今年8月20日,LPR形成機制改革后的首次報價公布,1年期為4.25%,5年期以上為4.85%;9月20日第二次公布的報價顯示,1年期為4.20%,5年期以上LPR維持不變。
  
  “與改制后的首次LPR報價水平相比,本次5年期LPR水平并沒有發生變化,依然凸顯出央行有意穩定房地產市場的態度。按照房貸新政規則,10月8日后新發放的住房個人貸款,首套房的利率不低于4.85%,二套房不低于5.45%。”融360大數據研究院李萬賦表示,目前已經有一些銀行開始試點LPR房貸新政,這些銀行的加點基數都是基于8月20日公布的LPR5年期水平。本次5年期報價水平不變,意味著10月8日房貸新政正式實施時,已試點的銀行加點數大概率保持穩定。
  
  值得注意的是,央行在公告中表示,10月8日前已發放的商業性個人住房貸款和已簽訂合同但未發放的商業性個人住房貸款,仍按原合同約定執行。也就是說,公告主要針對新發放個人住房貸款利率,存量個人住房貸款利率仍按原合同執行。
  
  對市場影響不大
  
  諸葛找房副總裁苑承建告訴中國經濟時報記者,在新的房貸利率定價機制下,利率調整更加靈活,但短期內最終執行的實際利率可能略高于之前利率,特別是二套房利率。央行只是確定了最低下限,首套房不得低于相應期限貸款市場報價利率(當前為4.85%),二套房不得低于相應期限貸款市場報價利率加60個基點(約為5.45%),各地基本上都是在央行基礎上繼續加了基點。
  
  比如北京地區新的個人住房貸款定價基準為:首套商業性個人住房貸款利率不低于相應期限LPR(貸款市場報價利率)+55個基點(一個基點等于0.01%),二套商業性個人住房貸款利率不低于相應期限LPR+105個基點。按照央行9月20日公布的5年期LPR4.85%的水平計算,北京市首套個人住房貸款利率下限是5.4%,二套是5.9%,分別比之前北京主流房貸利率首套房上浮10%后的5.39%、二套房上浮20%后的5.88%高了0.01%和0.02%。
  
  苑承建認為,整體上看,對市場影響不大,購房者實際購房成本即使有增加也非常有限,不會對市場預期產生明顯影響,房貸利率換錨首先還是要在確保房地產市場平穩發展的情況下實現利率市場化改革。
  
  易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進告訴本報記者,根據當前的初步計算,實際上可以看出10月8日后房貸利率的變動會有幾個特點,即利率不會下跌、利率或有微弱上漲、結構差異分化等特點。
  
  嚴躍進表示,從當前各地部分銀行的LPR基點來看,在調整以后絕大多數城市房貸利率都較以前略高出了0.1-0.2個百分點,其含義是利率本身沒有下跌的可能,這和當前房地產市場依然執行房住不炒的政策導向有關。尤其是從部分商業銀行的情況看,更多的還是執行相對謹慎的做法,即肯定不會放松,也沒有因為降準效應而降低此類利率。
  
  舉例來說,如果是100萬元的貸款,過去每個月要償還5000元,但現在利率上調了以后,可能一個月要多償還10元錢,即償還5010元。換而言之,類似成本是可控的,基本上不會對購房者產生太大的影響。
  
  嚴躍進表示,從實際情況看,一線城市和二線城市的利率還是會有所上漲的,三四線城市可能會相對持平,這和三四線城市去庫存的壓力有關。

來源:中國經濟時報-中國經濟新聞網 作者:王松才 編輯: 曹陽       
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